家を建てる土地を探しているときに出会う、セットバックという言葉。不動産屋さんから「ここはセットバックが要るので」と言われたり、土地の資料で「要セットバック」「セットバック面積〇㎡」などの表記を見たりすることがあるかもしれません。

このセットバックとは、どういう意味なのでしょうか？意外と重要な言葉なので、抑えておかれることをおすすめします。

セットバックを簡単に説明すると…

セットバックについて知る前に、まずは建築基準法でルール化されている道路幅について知っておきましょう。

家を建てるためには、その土地が「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という建築基準法上のルールがあります。

図に示すと、こういうことですね。

しかし、街を見回してみると、この接道基準を満たしていない土地もあります。たとえばこのように、前面道路が狭い土地です。

このまま家を建てようとすると「幅4m以上の道路に接する」というルールを満たすことができません。

そこでこのような形で家を後退させて建て、必要な道路幅を確保します。これがセットバック（後退という意味）です。

後退させる距離は、道路の中心線から2mのところまで。この土地の場合は、敷地境界線から50cm後退します。

セットバックする部分には建築できない

セットバックしなければならない部分には、建物を建てることができません。また家だけでなく、塀や門、擁壁などを建築するのもNGです。

たとえば狭い道路との境目にブロック塀が立っているような古い家って目にしますよね。ああいう状態の家をもしこれから建て替えるとしたら、ブロック塀は壊さなければならない可能性があります。

ただしセットバック部分の所有権としてはご自身のまま。道路として引き渡すというわけではありません。ただし自分の土地だからといって、植木鉢などの私物を置いたり、駐車場や駐輪スペースにしたりすることはできないので注意してくださいね。

なぜセットバックが必要なのか？

セットバックというルールができたのは、昭和25年に建築基準法ができたときのこと。

当時は道路幅のルールがなかったので、街には狭い道路もたくさんありました。4mない道路沿いに、たくさんの家が建っていたのです。

道路幅が狭すぎると、火災など起こったときに消防車や救急車がスムーズに通ることができません。消火活動に支障がでたり、逃げ遅れてしまったりと、安全上の問題がたくさんでてきますよね。そもそも家が密集していると、火災が燃え広がりやすかったり、風通しや日当たりが悪かったりするという問題もあります。

しかし「道路幅を4m以上に広げたいので、今あなたの家が建っているところは道路にします！」といきなり言ったところで、反感を買うだけ。

そこでセットバックというルールを導入して「この先、家を建て直しする際には、道路の中心から2mのところには建物を建てないようにしてくださいね」ということにしたのです。

土地探しは建築会社といっしょに

セットバックをすると建てられる土地の面積が減るので、家の大きさや配置などに影響がでてきます。

たとえば建ぺい率や容積率の計算には、セットバック部分の面積は含まれません。

ですから、100㎡・建ぺい率50％の土地なので50㎡まで建築できると思っていたのに、セットバックのために45㎡までしか建てられない…といったようなことが起こる可能性があるのです。

セットバックのことをよくわかっておらず、土地を購入してから気づくと大変ショックを受けられることもあるかと思います。

土地はセットバックはもちろんですが、他のさまざまな条件もしっかり見てから購入しなければなりません。

ぜひ土地購入の前に「希望の家が建てられそうなのか？」という目線で設計士に見てもらい、納得できてから購入されることをおすすめします。